1. Requerimento solicitando a Incorporação, devendo constar a qualificação completa da parte interessada (proprietário, procurador, herdeiro, terceiro interessado p. ex. arrematante, adjudicatário, comprador), a identificação do imóvel, o número da matrícula/transcrição, e estar devidamente assinado e com firma reconhecida;
2. O memorial de incorporação (Escritura Pública ou Instrumento Particular com firmas reconhecidas), assinado por todos os proprietários e incorporador e credor hipotecário (se houver), inclusive cônjuges, devidamente qualificados, deve conter a descrição do imóvel conforme consta do Registro Imobiliário, indicando sua origem, a caracterização do prédio e descrição do imóvel em linhas gerais, com indicação da respectiva matrícula, bem como:
a. Identificação do incorporador (art. 608, inciso I, do Código de Normas);
b. Identificação do construtor (art. 608, inciso II, do Código de Normas);
c. Especificação do título (memorial de incorporação) (art. 608, inciso III, do Código de Normas);
d. Denominação do edifício ou do conjunto de edificações (art. 608, inciso IV, do Código de Normas);
e. Discriminação, identificação e localização das unidades autônomas e confrontações (art. 608, inciso V, do Código de Normas);
f. Discriminação das áreas construídas das partes de propriedade exclusiva e das de propriedade comum (art. 608, inciso VI, do Código de Normas);
g. Discriminação das frações ideais do solo vinculadas às unidades autônomas, cujas frações ideais serão expressas sob forma decimal ou ordinária (art. 608, inciso VII, do Código de Normas);
h. Indicação do número de veículos que a garagem comporta, sua localização e o regime de uso das vagas quando se tratar de garagem coletiva (art. 608, inciso VIII, do Código de Normas). Se os cônjuges forem os incorporadores do empreendimento, ambos deverão assinar o requerimento; caso o incorporador seja apenas um deles, somente este assinará o requerimento mas, neste caso, deverá apresentar o instrumento de mandato referido no art. 31, § 1º, c/c art. 32, da Lei 4.591/64, outorgado pelo outro cônjuge. Igual exigência deverá ser observada em relação aos alienantes do terreno, se não forem, ao mesmo tempo, incorporadores. Sendo a parte Pessoa Jurídica, necessário apresentar cópia autenticada da Procuração ou Contrato Social (acompanhado de certidão simplificada atualizada da Junta Comercial) para comprovar a representatividade;
i. Título de propriedade de terreno (ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção), devidamente registrado (art. 32, alínea a, da Lei n.º 4.591/64);
j. Certidões Negativa/Positiva referente ao imóvel, ao proprietário do terreno e ao incorporador;
Certidões Negativa/Positiva de impostos Federais, Estaduais e Municipais dos alienantes do terreno e do incorporador (art. 32, alíneas b e f, da Lei n.º 4.591/64);
Certidão Negativa/Positiva Municipal do Imóvel;
Certidões negativas de protesto de títulos dos alienantes do terreno e do incorporador (art. 32, alínea b, da Lei n.º 4.591/64);
Certidões Negativas/Positivas de ações cíveis e criminais, estaduais e federais, dos alienantes do terreno e do incorporador (art. 32, alínea b, da Lei n.º 4.591/64); bem como, certidões negativas dos alienantes do terreno e do incorporador e do domicílio das partes;
Certidões negativas de ônus reais relativa ao imóvel (art. 32, alínea b, da Lei n.º 4.591/64);
Certidões Negativa/Positiva da justiça do trabalho (Estadual) e Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas dos alienantes do terreno e do incorporador.
Observações:
I. as certidões da Justiça Federal, da Justiça Estadual, da Justiça do Trabalho e do Tabelionato de Protesto de Títulos deverão ser extraídas no domicílio do proprietário e do incorporador, bem como na circunscrição onde se localiza o imóvel incorporado;
II. será de sessenta (60) dias o prazo de validade das certidões, salvo se outro prazo constar expressamente do documento;
III. as certidões forenses abrangerão dez (10) anos, e as de protestos de títulos, cinco (5) anos;
IV. havendo certidões positivas, necessário apresentar as competentes certidões que atestem os andamentos dos processos (certidões de objeto e pé).
k. Histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros (art. 32, alínea c, da Lei n.º 4.591/64);
l. Projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes (art. 32, alínea d, da Lei n.º 4.591/64), e assinado pelo profissional responsável, juntamente com o proprietário;
m. Alvará da construção expedido pela Municipalidade, dentro do prazo de validade (via original ou cópia autenticada pelo Município);
n. Quadro de áreas de acordo com ABNT NBR 12721. O Quadro de Áreas deve conter:
Cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragem de área construída (art. 32, alínea e, da Lei n.º 4.591/64);
Memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei (art. 32, alínea g, da Lei n.º 4.591/64); » avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra (art. 32, alínea h, da Lei n.º 4.591/64);
Discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão (art. 32, alínea i, da Lei n.º 4.591/64).
ART/RRT do projeto de construção e do quadro de áreas, devidamente recolhidas;
VI. Minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações (art. 32, alínea j, da Lei n.º 4.591/64). Esta determinará (arts. 1.332 e 1.334, incisos I a V, do CC):
- A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
- A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
- O fim a que as unidades se destinam;
- A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
- Sua forma de administração;
- A competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;
- As sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
- O regimento interno.
Observações: ao elaborar a MINUTA DA CONVENÇÃO deve-se atentar, ainda, para: a forma de representação: deve haver um síndico eleito em assembleia com mandato definido, não podendo ser aceitas convenções que determinem que o condomínio será administrado por todos os condôminos, fazendo-se rodízio anual entre eles; não pode haver disposição na convenção que autorize a alteração da unidade autônoma sem a anuência dos demais condôminos, mesmo que envolva apenas a área privativa da unidade, com exceção das alterações internas que são permitidas desde que não violem a convenção ou prejudiquem a estrutura; devem sempre ser indicadas as áreas de uso comum e de uso privativo do condomínio, não podendo ser aceito condomínio sem área de uso comum.
o. Declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39 (art. 32, alínea l, da Lei n.º 4.591/64);
p. Certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31 (art. 32, alínea m, da Lei n.º 4.591/64), quando o incorporador não for o proprietário. Nesse caso, o proprietário outorga ao construtor (incorporador), poderes para a alienação de frações ideais do terreno (art. 31, §1º, c/c art. 32, m, da Lei 4.591/64);
q. Declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência, dentro do qual poderá haver desistência do empreendimento (art. 32, alínea n, da Lei n.º 4.591/64), tal prazo não poderá ser superior a 180 dias. No tocante a este prazo de carência deve-se observar que:
- A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea “n”, do art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.
- Em caso algum poderá o prazo de carência ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação;
- O prazo de carência é improrrogável.
r. A fixação do prazo de carência será feita pela declaração a que se refere a alínea “n”, do art. 32 onde se fixem as condições que autorizarão o incorporador a desistir do empreendimento.